בדרך לדירה ראשונה

מתכננים את קניית הדירה הראשונה שלכם? האם תהיה זו דירה למגורים או להשקעה? איפה כדאי לקנות? איזו דירה תניב אחוזי תשואה גבוהים יותר? ואיך משלבים בין צרכים וחלומות לבין תקציב? אבני הדרך העיקריות במסלול אל הדירה הראשונה

 

צרכים
גודל המשפחה הנוכחי, התוכניות להרחבתה, מקורות התעסוקה המשפחתיים והתחבורה למקום העבודה, אלו הם המרכיבים העיקריים שיש לשים לב אליהם בבחירת אזור המגורים וגודל הדירה. מרכיב חשוב נוסף שיש לקחת בחשבון כאשר מדובר במשפחות עם ילדים הוא מערכת החינוך באזור המגורים ואיכותה.

 

תקציב
התקציב לרכישת הדירה בנוי בדרך כלל מהון אישי התחלתי, הון אישי מתוכנן או צפוי (למשל קרנות השתלמות או ירושה), ומשכנתא. ביחס לאחרונה, יש לקחת בחשבון את יכולת ההחזר החודשי להלוואת המשכנתא של הרוכשים, ולכמה זמן רוצים ויכולים להתחייב. חשוב לדעת שברכישת דירה ראשונה אפשר לקבל משכנתא גבוהה יותר וניתן להגיע גם לסבסוד של עד 80 אחוזים מערך הדירה. יחד עם זאת ההמלצה היא לקחת משכנתא בגובה שלא יעלה על 50-60 אחוזים מערך הדירה, ואולם גם במקרה זה ליכולת ההשתכרות ולצפי ההכנסות העתידי של הלווים יש משקל. אם ההערכה היא שיכולת ההשתכרות תלך ותגדל ניתן לקחת משכנתא גבוהה יותר, אבל אם המדובר במשפחה שהעתיד התעסוקתי שלה לוט בערפל לא מומלץ לקחת סיכונים.

 

השכונה, הבניין, הדירה
בעת חיפוש הדירה מומלץ תחילה לאתר את השכונה ואזור המגורים המתאים לצרכי הרוכשים. בשלב הבא יש לבחור בניין אחד או כמה בניינים שעונים על הצרכים מבחינת תחזוקת הבניין, מעלית, מחסן, חנייה וכדומה. לאחר מכן בוחנים את פנים הדירה. אם מדובר בדירת יד שניה חשוב לערוך בדיקה משפטית באמצעות עו"ד מומחה למקרקעין ולוודא שהבעלות על הנכס רשומה על פי החוק במסמכי הטאבו ואין שעבודים ועיקולים על הדירה. בנוסף יש לבדוק ברשות המקומית את השינויים שניתן לבצע בנכס. בדירה שנערכו בה שיפוצים יש לבקש מהמוכר את כל החשבוניות ולבדוק לעומק מה טופל. אין להסתפק במראה עיניים, במקרים מסוימים אף כדאי להשקיע בבדיקה מקצועית של חברת בדק או מהנדס בלתי תלוי כדי שיבחנו את המערכות החיוניות בנכס ויספקו לרוכשים דוח אמין לגבי מצבן. לבסוף, כדאי גם לקבל חוות דעת מאדריכל או מעצב פנים לגבי האפשרויות להתאמת הנכס לצרכים שהוגדרו בתחילת התהליך.  

 

יד ראשונה או יד שניה?
היתרון הגדול ברכישת דירות יד שניה הוא ברמת הוודאות הגדולה יותר, שכן מה שרואים הוא מה שמקבלים. לעומת זאת כשקונים דירה כשהיא עוד 'על הנייר', כלומר בשלבי תכנון או בניה, יוכל הרוכש רק לדמיין כיצד תיראה התוצאה הסופית. יתרון נוסף לדירת יד שניה קשור בתכנון התקציב. לדוגמה: בדירה חדשה פעמים רבות, המטבח שקיבלנו הוא לא בדיוק מה שרצינו, ואם יש בעיה בחיבור החשמל נצטרך להגדיל את התקציב, בקניית דירת יד שניה יש יותר ודאות ביחס למה שמקבלים ולכן ניתן לתכנן את התקציב מראש.

 

עם זאת, גם לרכישת דירה חדשה יש יתרונות, לדוגמה: כשרוכשים דירה בפרויקט שהוא עדיין בשלב התכנון, ניתן לאתר הזדמנויות, לרכוש דירה באזור מתפתח במחיר הבסיסי הנמוך ולשריין בתקציב מראש סעיף להוצאות לא מתוכננות, שחלקו בתקציב הכולל גדול יותר, לעומת חלקו בתקציב בדירת יד שניה.

 

כשיוצאים מהמרכז לאן?
הגורם המשפיע ביותר על מחירי הדירות הוא רמת ההשכלה וההכנסה של דיירי השכונה. הגורם השני הוא המרחק מתל אביב. מחירי הדירות הגבוהים בתל אביב ובערי הלווין הסובבות אותה מובילים בשנים האחרונות למעבר לפרפריה העוטפת את המרכז. במקרה זה חשוב לקחת בחשבון נגישות לתחבורה ציבורית זמינה כמו רכבת ואוטובוסים בסביבת מקום המגורים שתאפשר נסיעה למקום העבודה וצירי תנועה מהירים לתל אביב.

 

בשנים האחרונות התפתחו בישראל כמה אזורי מגורים חדשים שניתן לרכוש בהם דירות במחירים סבירים:

 

באזור הצפון, העיר עפולה הפכה בשנים האחרונות לאטרקטיבית עבור רוכשי דירה ראשונה. הוקם בה רובע מגורים חדש (רובע יזרעאל) וגם מתוכננת בה מסילת רכבת חדשה. קריית אתא וקריית מוצקין גם הן ערים הנחשבות לאזור מגורים איכותי, וניתן למצוא בהן כיום הזדמנויות לרכישת דירות במחירים סבירים. לעיר חדרה בכלל ולשכונה גבעת אולגה בפרט יש כיום פוטנציאל גבוה להפוך לאתר מגורים מבוקש, בעיקר בשל רצועת החוף הגובלת בהן.

 

באזור המרכז, ניתן להצביע על צור יצחק, שכונה חדשה ומבוקשת המתפתחת באזור שבין היישובים כוכב יאיר וטייבה.

למרות הגידול המשמעותי שחל בה בעשרים השנים האחרונות, ראש העין עדיין נחשבת עיר עם פוטנציאל גדול לפיתוח, והיא משלבת איכות חיים עם מחירים סבירים. בעיר נבנים ומתוכננים מספר פרויקטים בהיקפים משמעותיים.

 

המועצה המקומית באר יעקב משכה אליה בשנים האחרונות אוכלוסיה גדולה מראשון לציון ומרחובות ומחירי הדירות בה התייקרו לאחרונה. עם זאת עדיין אפשר למצוא בה דירות חמישה חדרים במחירים סבירים.

 

באזור השפלה והדרום ניתן לציין את העיר אשקלון הממוקמת על חוף הים, בשנים האחרונות פורחת בה המכללה האקדמית ויש בה תנופת בנייה גדולה. שני אלמנטים אלו מצביעים על הזדמנויות נדל"ניות.

בבירת הנגב, באר שבע, יש חיי תרבות ערים, תיאטרון ברמה גבוהה ומערכת חינוך שנחשבת לאיכותית. בנוסף יש בעיר גם מקורות תעסוקה רבים ובשנים הקרובות מתוכנן לקום בה אזור תעשיה נוסף להייטק.

 

גם המועצה המקומית ירוחם הפכה באחרונה לעיר אטרקטיבית מבחינת הביקוש לנדל"ן בעקבות התכנית להעביר את בסיסי צה"ל לדרום הארץ. עבור מי שמחפשים בתים צמודי קרקע, הקיבוצים סובבי העיר שדרות במועצה המקומית שער הנגב מציעים במסגרת תוכנית ההרחבות שלהם קניית צמודי קרקע במחיר של דירה במרכז.

 

דירה ראשונה להשקעה
בקניית דירה להשקעה חשוב ביותר לתכנן לכמה זמן רוצים להחזיק בנכס ובהתאם לכך להתחייב על גובה המשכנתא וההחזרים החודשיים. מאחר שמדובר בדירה ראשונה ולא במשקיע שמחזיק במספר רב של דירות, מומלץ שלא לקחת סיכונים מיותרים ולבחור את הדירה ביחס למרכיב השכירות שיאפשר לשלם את המשכנתא, ולא ביחס למרכיב הספקולטיבי של ההשבחה העתידית הצפויה מהנכס. חשוב לזכור - ככל שהדירה זולה יותר אנו נצפה לתשואה גבוהה יותר בשכירות. כך למשל אחוזי התשואה שיתקבלו מהשכרתו של בית בסביון שנקנה ב-20 מיליון שקלים יהיו נמוכים בהרבה מ-3 אחוזי תשואה שיתקבלו מהשכרת דירה בקרית אונו, או מ-5 אחוזי התשואה שתניב השכרתה של דירה בטירת הכרמל. גורם חשוב נוסף שיש לקחת בחשבון ברכישת דירה להשקעה הוא הטיפול בנכס. בהקשר זה לגורם הגיאוגרפי יש משמעות ויש לקחת בחשבון את הנוחות שבנגישות לנכס ואת זמינות הבעלים לצורך הטיפול בתקלות.

 

סייעה בהכנת הכתבה: שרון בוקצ'ין, בוגרת אוניברסיטת בר-אילן והבעלים של חברת הנדל"ן רימקס ספיריט ברמת גן, גבעתיים ובקעת אונו.

לכתבות נוספות...