איך לבחור את המשכנתה המתאימה

העלייה הניכרת במחירי הדירות בשנים האחרונות, מביאה את הרוכשים ללוות כיום יותר משכנתאות לדיור. גם סכומי המשכנתאות כיום גבוהים יותר מבעבר, ותקופת ההחזר ארוכה יותר. אלו הם מושגי היסוד שיעזרו לכם להתמצא בשוק המשכנתאות ולעשות את הבחירות המתאימות לכם:

על פי נתוני בנק ישראל, בשנת 2013 נרשם שיא בהיקף המשכנתאות החדשות, 4.3 מיליארד שקלים בממוצע חודשי, כאשר עד לאוקטובר 2014 עמד נתון זה על 4.2 מיליארד שקלים. ההלוואה הממוצעת לרכישת דירה גדלה בשנים האחרונות והגיעה בשנת 2013 ל-600 אלף שקלים, כאשר יחס החוב של משקי הבית בגין הלוואות לדיור הגיע לשיעור של 34 אחוזים מההכנסה הפנויה לעומת 28 אחוזים לפני כעשור. האשראי לדיור הגדיל בשש השנים האחרונות את חלקו בתיק האשראי הבנקאי מ-20 אחוזים ל-30 אחוזים, כאשר בסוף 2013 הוא הסתכם ב-248 מיליארד שקלים. חלקן של המשכנתאות בסך הוצאות המחייה, הפך במשקי בית רבים למכריע. יחד עם זאת, התגבר גם הצורך להכיר את מרכיבי המשכנתאות השונים, כדי שניתן יהיה להשוות ביניהן, ולבחור את המשכנתה המתאימה.

גובה המשכנתה
משכנתה היא לקיחת הלוואה, ולאו דווקא לצורך רכישת דירה. ההלוואה ניתנת כנגד שיעבוד דירה ו/או קרקע המיועדת לבנייה. על פי הוראות בנק ישראל מי שרוכש דירה יחידה ואין ברשותו דירה נוספת זכאי למשכנתה בגובה של עד כ-75 אחוזים ממחיר הדירה הרשום בחוזה או הערכת שמאי הבנק, הנמוך מבין שניהם. מי שברשותו דירה ומעוניין לשפר דיור יוכל לקבל שיעור מימון עד 70 אחוזים. במידה והדירה נרכשה להשקעה שיעור המימון הוא עד 50 אחוזים.

מיחזור משכנתה
מיחזור המשכנתה, הוא תהליך שבו משכנתה ישנה מוחלפת בחדשה. המיחזור יכול להיות באותו הבנק שבו נלקחה ההלוואה - מיחזור פנימי, או בבנק אחר - מיחזור חיצוני. המיחזור מתבצע בעקבות הטבה או הרעה ביכולת ההחזר החודשי. כמו כן, ניתן למחזר את המשכנתה גם בעקבות צפי לתקבולים עתידיים או בהתאם לשינויים שחלו בתנאי הריבית בשוק המשכנתאות.

ההחזר החודשי
כאשר לוקחים הלוואת משכנתה, הבנק בוחן את יחס ההחזר בין התשלום החודשי על המשכנתה לבין ההכנסה החודשית הפנויה, לצורך כך הוא מחשב את ההכנסות נטו ומפחית מהן את ההוצאות הקבועות שיש ללווה כיום. על פי בנק ישראל ההחזר החודשי יכול להגיע עד ל-50 אחוזים מגובה ההכנסה החודשית הפנויה, אך בפועל הבנקים למשכנתאות נוטים לאשר החזר חודשי עד 40 אחוזים מגובה ההכנסה החודשית הפנויה של הלווה.

מסלולי המשכנתה
המשכנתה מורכבת מתמהיל שמשמעותו חלוקת ההלוואה בין מסלולים שונים. כל מסלול מאופיין בסכום כולל, בסוג ההחזר, בשיעור הריבית, בסוג הריבית - האם היא משתנה, קבועה צמודה או לא צמודה, וכן בטווח הזמן. כל אלו משפיעים על גובה ההחזר החודשי בכל מסלול, כאשר ההחזר החודשי הכולל הוא סך ההחזרים החודשיים בכל המסלולים. מכיוון שישנם כל כך הרבה משתנים הקובעים את התנהגות ההחזרים החודשיים לאורך זמן, חשוב מאוד לפני לקיחת המשכנתה לבחון איך תרחישי שינויים בריבית ו/או באינפלציה צפויים להשפיע על ההחזרים העתידיים החודשיים של המשכנתה. המשכנתה מורכבת בעיקר מהמסלולים הבאים:

1.      מסלול בריבית קבועה לא צמודה לתקופות שונות (קל"צ).

2.      מסלול בריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן לתקופות שונות (ק"צ, להלן צמודה למדד).

3.      מסלול בריבית משתנה צמודה (למדד או לשער חליפין) ולא צמודה, כשמו כן הוא - מסלול שבו במהלך תקופת המשכנתה הריבית יכולה להשתנות, בנקודות זמן שידועות מראש לאורך חיי המשכנתה, ועל פי נוסחה שנקבעת מראש, בעת לקיחת המשכנתה, שמושפעת ממרווח קבוע ומריבית עוגן. דוגמאות לכך הן ריביות על בסיס הפריים או המק"מ, או ריביות צמודות למדד / לא צמודות שמשתנות כל מספר שנים (2.5, 5 שנים וכדומה).

משך המשכנתה
כיום, עד שליש מהמשכנתה יכול להיות בריבית משתנה לתקופה של פחות מחמש שנים, ועד שני שליש מהמשכנתה יכול להיות בסה"כ בריבית משתנה. כלומר, לפחות שליש המשכנתה חייב להיות בריבית קבועה (לא צמודה או צמודה למדד). התקופה המינימלית כיום ללקיחת משכנתה היא 4 שנים והמקסימלית 30 שנה.

הבדלים בין הבנקים
ההגבלות למתן הלוואות לדיור מיושמות לעיתים באופן שונה בין הבנקים. לדוגמה, ישנם בנקים שלא מאפשרים בניית משכנתה המורכבת משליש במסלול פריים אלא בשיעור נמוך יותר, מכאן יש לבחון מספר בנקים ולמצוא את זה שתואם לצרכיכם בצורה הטובה ביותר.

תנאים מועדפים לזכאים
ללוקחים משכנתה לדירה ראשונה רצוי לבדוק תחילה באתר משרד השיכון על מענקים שונים הניתנים מעת לעת לזכאים, כמו מענקי מקום. מידע זה יכול להשפיע על קבלת ההחלטות הקשורות לבחירת הדירה הנרכשת ומיקומה.

ביטוח מבנה וביטוח חיים
כדי לקבל משכנתה הבנק מחייב את הלווה ברכישת ביטוח מבנה וביטוח חיים, כאשר לעיתים פוטרים מחובת ביטוח חיים אם הלווה אינו בר ביטוח או מפאת גיל. בביטוח מבנה, הבנק דורש כי חברת הביטוח תכסה את הנזק בעת רעידת אדמה ונזקי צנרת, כך שחברת הביטוח תישא בעלויות השבת הנכס לקדמותו. בביטוח חיים לעומת זאת, חברת הביטוח אמורה לפצות את הבנק בגובה יתרת המשכנתה, במקרה שאחד הלווים, שהינו בעל הנכס, נפטר. ביטוחים אלו ניתן לבצע דרך סוכנויות הביטוח שעובדות עם הבנקים השונים או דרך סוכנויות ביטוח חיצוניות ומומלץ לבצע השוואות בין הגופים השונים.

בביטוח מבנה כדאי לבדוק מה גובה ההשתתפות העצמית ומהם הכיסויים שניתנים במסגרת תנאי הפוליסה. בביטוח חיים יש להשוות את לוח התשלומים של הפוליסה ולשאול כיצד חברת הביטוח דואגת להתאים את הפוליסה ללוח הסילוקין של המשכנתה כך שלא יהיה ביטוח יתר. כיום, במידה ויתרת ההלוואה מגיעה לסכום הנמוך מ-30,000 שקלים הבנק אינו מחייב בביטוח חיים ומבנה.

ערבויות וערבים
במקרה שהלווה בעל הכנסות נמוכות, ישנם בנקים שמאפשרים לצרף ערב מקרבה ראשונה אשר ישלם חלק מהתשלום החודשי. בכל מקרה של ערבות יש לבחון עם עורך דין את משמעות הערבות על פי חוק הערבות 1967 - האם הערב עונה להגדרה של "ערב יחיד" ו"ערב מוגן" (ראו הרחבה בחוק הערבות, תשכ"ז-1967).

השלבים בלקיחת המשכנתה
כדי לכלכל את צעדיכם בתבונה, וליטול משכנתה שאכן תתאים ליכולותיכם תוך ניהול סיכונים מושכל, מומלץ לעקוב אחר השלבים הבאים:

בדיקת היתכנות - לפני שחותמים על מסמך כלשהו, כולל זיכרון דברים, בנוגע לדירה הנרכשת יש לוודא שניתן לקבל משכנתה על הנכס, ולכן חשוב שעורך דין ילווה אתכם בבדיקת הנכס המיועד לרכישה. כמו כן יש לדאוג שיהיו הוכחות בנקאיות בכל הקשור לגובה ההכנסה נטו המוצהרת, שתהיה התנהלות תקינה של חשבונות העובר ושב, ובמידה ויש משכנתה קיימת, חשוב להראות התנהלות תקינה של החזרי משכנתה בשנתיים האחרונות.

הערכת גובה ההון העצמי - כדי לדעת מהו ההון העצמי שיש ברשותנו לרכישת הדירה, יש להוריד מסך מקורותינו הכספיים את העלויות הנלוות לרכישת הנכס, כגון מס רכישה, עלויות עורך דין, תיווך, הצמדה למדד תשומות הבנייה - במידה והרכישה היא מקבלן והעברת הכספים היא על פי התקדמות הבניה, עלויות מעבר לדירה חדשה, רכישת מוצרים לבית החדש, חיבורים לחשמל ולגז, שיפוצים של הנכס הנרכש וכדומה.

מגבלות הרגולציה –  על מגבלות הרגולציה, המשתנות מעת לעת, ניתן להתעדכן באתר בנק ישראל ובמדריך ללקיחת משכנתה הנמצא בכל בנק. בבדיקה האם המשכנתה המבוקשת עומדת במגבלות הרגולציה יש להתייחס לפרמטרים כגון גובה ההלוואה ביחס למשכנתה ועוד. לגבי מגבלת גיל, לרוב מאושרת משכנתה שתסולק עד גיל 75 למעט מקרים מיוחדים.

תמהיל המשכנתה – יש לבנות תמהיל הלוואה שיתאים לצרכים וליכולות הלווים. לדוגמה, תמהיל שבתחילה ההחזרים החודשיים יהיו גבוהים וירדו לאורך זמן או ההיפך. כבר בזמן בניית תמהיל המשכנתה יש להתחשב בהכנסות עתידיות כמו קרנות השתלמות ותכניות חיסכון שבעזרתן ניתן יהיה לפרוע בעתיד חלק מהמשכנתה. לחילופין רצוי להעריך האם יהיו הוצאות עתידיות מסוימות שיגבילו בעתיד את יכולת ההחזר החודשי בהשוואה למצב בזמן לקיחת המשכנתה.

חשוב לזכור שלקיחת משכנתה מערבת בתוכה ניהול סיכונים, בין היתר יש לקחת בחשבון שהתשלומים העתידיים יכולים להשתנות - צריך לבחון כיצד ההחזרים החודשיים העתידיים ישתנו בעקבות תרחישים כלכליים שונים שבאים לידי ביטוי בשינוי בריביות ובאינפלציה. בנייה נכונה של תמהיל המשכנתה יכולה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים ולעיתים אף מאות אלפים, בהשוואה למצב שבו תילקח המשכנתה ללא חשיבה מוקדמת.

להשוות בין ההצעות - לאחר שהלווה הבין מהו התמהיל הרצוי לו עליו לפנות לכמה בנקים כדי לקבל את הריביות המוצעות במסלולים השונים. כך תהיה לו אפשרות לקבל מהבנקים הצעות שהן ברות השוואה, שכן המבנה של המשכנתה הוא זהה מלבד הריביות שהבנקים יציעו. ההצעות של הבנקים כולל הריביות, מרווחי הריביות והתנאים צריכים להיות מודפסים על האישור העקרוני שכן להצעה בכתב יש תוקף מחייב. בריבית משתנה ישנו מרווח מריבית עוגן היכולה להשתנות על פי מנגנון חיצוני, לכן יש לשאול את הבנקאי מהו המנגנון, שכן המנגנון יכול להיות שונה בין הבנקים.

הבטוחות להלוואה – באישור העקרוני שבמסמכי הסכם ההלוואה מצוין גם גובה הריבית עליו הסכימו הלווים והבנק, אך ריבית זו נשמרת עד 12 יום בלבד וגם זה עם התניות. לפיכך, זהו פרק הזמן שבו הלווה צריך להכין את הבטוחות על פי בקשת הבנק. בטוחות אלו כוללות, בין היתר, שיעבוד זכויות הלווה בנכס, הודעת משכון, התחייבויות המוכר כלפי הלווה והבנק, הערת אזהרה כלפי הלווה, ייפוי כוח נוטריוני לטובת הבנק ועוד. הרחבה לגבי הבטוחות הנדרשות, ניתן לקרוא במדריך לקבלת משכנתה שנמצא בבנקים השונים. למרות שלעיתים הטיפול בבטוחות מתבצע תוך תקופה הארוכה מ-12 יום, ישנם בנקים ששומרים את מרווחי הריביות עד יום הביצוע. לגבי ריבית הבסיס הבנק בודק מהי ריבית העוגן התקפה ועליה מוסיפים את המרווח שמופיע בהסכם ההלוואה שנחתם. 

* ד"ר יוסי מעלם הוא היועץ הפיננסי הראשי של חברת "מעלם משכנתאות": www.msmashkanta.co.il

לכתבות נוספות...