שוק הדיור בישראל

איך קרה שמחירי הדיור בישראל המריאו כל כך בשנים האחרונות? בוגר בר-אילן, הבנקאי הוותיק חיים פרייליכמן, מנתח את ההתפתחויות שחלו בשנים האחרונות בשוק הדיור הישראלי וגם מצביע על הדרך שלדעתו תוביל להורדת מחירי הדיור.    

לפי נתוני בנק ישראל, מחירי הדיור עלו בשש השנים האחרונות למעלה מ- 50 אחוזים. שר השיכון צופה  שבעקבות הגידול המתוכנן בהתחלות הבניה והאפשרות לייבא פועלים סיניים נוספים, ירדו מחירי הדירות בשנתיים הקרובות בכ-15 אחוזים. גם שר האוצר טוען כי חוק מע"מ 0 שאמור להיות מושת על דירות חדשות, על תמ"א 38 ודירות ועל פרויקטים של 'פינוי בינוי', יתרום לירידת מחירי הדירות בקרוב. האם פעולות אלו יביאו את ההקלה המצופה כל כך?

בוגר בר-אילן חיים פרייליכמן, 59, לשעבר מנכ"ל בנק אגוד, בנק טפחות ובנק אדנים, שבתוקף תפקידיו הבנקאיים ליווה פרויקטים רבים של בנייה לדיור בשנים אחרונות, אומר כי כדי להוריד את מחירי הדירות בישראל נדרשת פעולה ממשלתית רחבת היקף וכוללנית הרבה יותר.

עליית מחירים חדה בשוק הדיור
פרייליכמן סיים את לימודי התואר הראשון בכלכלה וחשבונאות ב-1981 ולאחר שרכש את תעודת רואה החשבון המשיך ללימודי תואר שני במנהל עסקים. מתקופת לימודיו בבר-אילן הוא זוכר בעיקר את ההווי החברתי. "היינו חבורה מגובשת, רובנו הכרנו כברו קודם בישיבת ההסדר ובשירות הצבאי. המנזה שהייתה בזמנו אחד האתרים התוססים בקמפוס, הייתה מקום המפגש החביב עלינו. היינו מחוברים לחבר'ה מהפקולטה למשפטים ולמדנו יחד בספרייה שלהם. למרות הלימודים הקשים, ההווי החברתי הוביל לעזרה הדדית בתחומי לימוד שונים. למדנו בחברותות ושיתפנו חומרי לימוד. היו הרבה חבר'ה שעבדו תוך כדי הלימודים תמיד היה מי שיעזור להם להשלים חומרים". פרייליכמן זוכר לטובה גם מרצים שדיברו עם הסטודנטים בגובה העיניים "ונתנו לנו להרגיש שאנחנו לא פחות מהם. אחרי הכול הם גם לא היו רחוקים מאד מאתנו בגיל". לאחר פרישתו מהמערכת הבנקאית, מונה פרייליכמן ב-2014 ליו"ר חבר הנאמנים של עמותת 'תלמוד ישראלי', מפעל חינוכי שבמרכזו מהדורה של התלמוד הבבלי לילדים. למרות השנים שחלפו מאז למד בבר-אילן פרייליכמן עדיין חש קרוב למוסד ומצהיר על גאוותו כי גם בנו וכלתו לומדים כיום בבר-אילן. בעצמו הוא חוזר מדי פעם לקמפוס ומרצה לסטודנטים בתחום הניהול, במחלקה ללוגיסטיקה. באחרונה הוא גם הרצה במסגרת מכון ברוקדייל על שוק הדיור בישראל.

"יש כמה גורמים עיקריים המשפיעים על שוק הדיור ועל מחירי הדירות". מסביר פרייליכמן. "ראשית המחירים מושפעים מכמות היצע הדירות, מכמות התחלות הבניה ומעודפי הביקוש. עוד משפיעים על המחירים גם מדיניות האשראי לשוק הדיור, ומחירו של הכסף, כלומר גובה הריבית שקובע בנק ישראל עבור ההלוואות לקבלנים ולמשכנתאות. בנוסף, גם לשינויים הדמוגרפיים, להגירה, לילודה, ולכוח הקנייה של התושבים שנגזר ישירות ממצב התעסוקה ורמת השכר במשק, יש השפעה על המחירים".

לדבריו, מה שהשפיע במיוחד על עליית המחירים החדה שחלה בישראל בשנים האחרונות היו בעיקר מספר התחלות הבנייה הנמוך יחסית שלא הצליח לספק את הביקוש, ומנגד האטרקטיביות של האשראי בעקבות הריבית הנמוכה.

ירידה בהתחלות הבניה
פרייליכמן מציין כי בעוד שאוכלוסיית המדינה גדלה בשנים האחרונות ויחד איתה צמח גם התוצר הלאומי הגולמי (המוצרים והשירותים המיוצרים בישראל), נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דווקא מצביעים על ירידה ברמת השכר במשרות שכיר, ולכן גם על ירידה בכוח הקנייה האזרחי.


בתרשים: שחיקת כוח קניית דירה בין השנים 2007-2014, על פי נתוני הלמ"ס, מעודכן לחודש יולי 2014

 

עוד מראים הנתונים כי בין השנים 90-97 היו התחלות בנייה של כ-55 אלף יחידות דיור בשנה. משנת 1998-2000 היו פחות התחלות בנייה אבל המחירים והביקוש תאמו זה את זה פחות או יותר. בשנים שלאחר מכן, מ-2000 ל-2008, ירד מספר התחלות הבנייה לכ-30 אלף יחידות בשנה. מלאי הדירות הלך וירד בהתאמה אבל גם המחירים ירדו וזאת מסביר פרייליכמן בכך שכנראה היה אז בשוק היצע דירות בכמות שעדיין הספיקה, בכדי לענות על הביקוש. המפנה, לדבריו, חל בשנת 2007. "מחירי הדיור התחילו לעלות באופן חד שכן בשנה זו ירד מלאי הדירות לרמה נמוכה וכמות הדירות שהייתה בשוק לא סיפקה את הביקוש שרק הלך וגדל.


בתרשים: מדד מחירי הדיור מול מלאי דירות חדשות מוצע למכירה והתחלות בנייה. על פי נתוני משרד השיכון והבינוי ולמ"ס. מעודכן לשנת 2014

 

עלייה בביקוש לדירות
לדברי פרייליכמן לאור הכמות הנמוכה של התחלות הבניה ומלאי הדירות הנמוך, מחירי הקרקעות המשיכו לעלות. "באותן שנים הצטרפו לקבלנים וליזמים גם קבוצות הרכישה. קבוצות אלו יכלו ליהנות באותה תקופה, מהטבות מס מסוימות ומנזילות גבוהה יחסית של כספים, וכך הם יכלו להתחרות בקבלנים ולהציע סכומים גבוהים יותר במכרזים על הקרקעות לבניית הפרויקטים לדיור. גם לכך הייתה השפעה על עליית מחירי הדירות".

לדבריו, עניין נוסף שהגדיל את הביקוש לדירות בין, השנים 2007-8 "הן הירידות החדות שהפילו את הבורסה. "אנשים משכו את כספם מהבורסה וחיפשו אפיק אחר להשקעה. הם בחרו להשקיע בנדל"ן".  

בשנת 2010 החליטה הממשלה להגדיל את מספר התחלות הבנייה ל-45 אלף יחידות דיור בשנה עובדה שיצרה ציפייה לעלייה בכמות הדירות למכירה ולחסימת הביקוש. "גם בתקופת המחאה החברתית ב-2011, הייתה עצירה זמנית בעליית המחירים בעיקר בשל ועדת טרכנטברג וציפיות הציבור כי הממשלה תיתן פתרונות למצב. אך כשהן התבדו, לאחר זמן קצר שבו המחירים ועלו".   

בשנים האחרונות כבר ניכר גידול בהתחלות הבנייה אך לדברי פרייליכמן אין זו ערובה לירידת מחירים בזמן הקרוב שכן כוח הקנייה של הציבור ירד. גם הנתונים בשטח מצביעים על כך כי רוב רוכשי הדירות בשנתיים האחרונות הם אינם זוגות צעירים שרוכשים דירה ראשונה אלא משקיעים ובעלי אמצעים אחרים שרוכשים דירה נוספת.


בתרשים: התפלגות העסקות לפי מאפייני הרוכשים בין 2012-2014 על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון

 

צפיות הציבור משפיעות על מחירים
"גם לציפיות שמפתח הציבור יש השפעה ניכרת על השוק", אומר פרייליכמן, "כשיש מחסור בהתחלות בנייה והציבור חושש מפני עודפי ביקוש, המחירים ממריאים מיד. לעומת זאת, כשיש עלייה בהתחלות הבנייה ואנשים מטפחים תקוות שתהייה ירידת מחירים, זה לוקח די הרבה זמן עד שהעלייה בהיצע מתבטאת בירידות מחירים בשוק".

עניין שני שהוא מעלה הוא הזמן הארוך במיוחד שלוקח בישראל מרגע ההחלטה לאפשר בנייה ועד לרגע שבו ניתן למכור את הדירה. "מדובר בתהליך בירוקרטי וסבוך שעל פי נתוני בנק ישראל כל שלבי הבנייה מתחילת ההכרזה עליהם, עלולים להגיע גם ל- 13 שנים. אין ספק שאם הגורמים הממשלתיים יקצרו את התהליך זה בהחלט יתרום לזירוז בקצב ירידת המחירים". 


בטבלה: כמה זמן עלול לקחת תהליך הבנייה - החל משלב הייזום ועד השלמת הבנייה, על פי נתוני בנק ישראל

 

עניין נוסף שמשפיע על מחירי הדירות היא העובדה שראשי ערים בישראל מעדיפים כיום באופן ברור לעודד בניית דירות גדולות בלבד בתחומם, ודירות גדולות יותר גם עולות יותר. "הם מעדיפים אוכלוסיות מבוססות וזה מתבטא בעיכוב ובאי אישור של תכניות תמ"א 38. כיום כמעט ולא ניתן למצוא דירות של 2-3 חדרים חדשות למכירה".

דרושה מדיניות ארוכת טווח
לדברי פרייליכמן הפתרון לבלימת העלייה ולהורדת המחירים טמון בהכוונה ממשלתית כוללת. "כיום אין בישראל גוף אחד שקובע מדיניות עם ראייה ארוכת טווח בנושא הדיור". גוף כזה אם יוקם, צריך לדעתו לקחת בחשבון את נתוני האוכלוסייה גודלה, הכנסתה וצרכיה לדירות בגדלים שונים. בהתאם לכך לנווט את המיקום והקצב של התחלות הבנייה וכן את גובה הריבית במשק. אותו גוף צריך לדבריו, גם לדאוג לזמינות קרקעות לבנייה ולפועלים, לאפשר עלויות נמוכות יותר של קרקע וחומרי גלם. פרייליכמן מזכיר את שיטת המכרזים שבעבר נקראה מח למשתכן וכיום נקראת "מחיר מטרה" שבה הקבלן הזוכה במכרז מתחייב על מחיר בר-השגה לדירה המוגמרת, ומברך על כי חזרו אליה. בו זמנית הוא מציע לקדם ולעודד את תכניות תמ"א 38 ופינוי בינוי שכן הן מאפשרות לחזק בניינים ישנים, או לבנות חדשים המתבססות על תשתיות קהילתיות קיימות ובכך מקצרות את זמן הבנייה.

"כמו כן המדיניות הממשלתית הכוללת צריכה לתת גם פתרונות ארוכי טווח ולסייע לזוגות צעירים באמצעים שרלוונטיים לכלכלה כיום, כמו הטבות בריבית או מענקי מקום באזורי הפריפריה. יש לבצע בקרה על התחלות הבנייה ולשמור על מלאי דירות שייתן מענה לצרכי השוק עם אמירה לגבי כמות מסוימת של יחידות דיור שיוגדרו כדיור –בר השגה".

לכתבות נוספות...

מינויים חדשים

אושרה צרויה ימין מונתה לדוברת עיריית אשקלון

יובל רייקין מונה לסמנכ"ל כספים של מאגר הגז "תמר"

יפית שחר מונתה למנהלת משאבי אנוש של אפקון החזקות

ברוך לוברט מונה ליועץ משפטי של רשות שוק ההון במשרד האוצר

יעקב ערן ממונה על השכר והסכמי עבודה במשרד האוצר

איתמר בן מאיר מונה למנכ"ל נתיבי איילון

יוחנן לוקר, יו"ר דירקטוריון כיל, מונה ליו"ר עמותת ידידי המרכז הרפואי סורוקה

רווית קזס טירם נבחרה לנהל את בית הספר הממלכתי A צומח ברובעים החדשים בראש העין

אודי ויזנר מונה למנכ"ל חטיבת התוכנה בחברת אפקון בקרה ואוטומציה

אסי לויתין בן-עמרם מונתה למנהלת שיווק ונכסים מניבים בחברת רוגובין

עו"ד דני ויטמן נבחר לפרקליט מחוז ירושלים (פלילי)

עו"ד ברוך לוברט מונה ליועץ המשפטי של רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון

אלי דפס מונה ליו"ר דירקטוריון חברת אל על

עו"ד אשרה גז-אייזנשטיין מונתה לפרקליטת מחוז תל אביב.

דינה גלפונד מונתה לאחראית לקוחות בתחום הביטוח בחברת מיה מחשבים

אריאל הדר מונה למנהל הטמעות מערכות SAS ללקוחות מובילים, בחברת מיה מחשבים

יניב דורני מונה לסמנכ"ל כספים בחברת פוינטר

רו"ח אלעד כהן מונה למנהל מחלקת מחקר בבית ההשקעות אפסילון

שירית אביטן-כהן מונתה לכתבת הפוליטית של העיתון 'מקור ראשון' ואתר האינטרנט שלו

יוגב שמני מונה למנהל ממשל זמין ברשות התקשוב הממשלתי

אביב קינן מונה לראש מנהל החינוך בעיריית ירושלים

אורנה הוזמן בכור מונתה ליו"ר דירקטוריון נמל אשדוד

עו"ד איתי אופיר מונה ליועץ המשפטי של משרד הביטחון

חיים עזרן מונה למנהל הרכש בעיריית נצרת עילית

ד"ר שלומית פחימה מונתה למנהלת אגף הרווחה בעיריית קריית שמונה

 לכל המינויים החדשים